爆雷不断,整个行业已是一地烂泥,谁玩坏了长租公寓?
2020-10-26 13:03  加入收藏 长租公寓   青客公寓   蛋壳公寓  

爆雷不断,整个行业已是一地烂泥,谁玩坏了长租公寓?

爆雷不断,整个行业已是一地烂泥,谁玩坏了长租公寓?

  撰文 /   田晏林

  编辑 /   嵇国华

  一地鸡毛无人拾

  长租公寓爆雷频发于多个城市之际,整个行业已是一地烂泥。

  作为中国唯二的赴美上市的长租公寓公司,青客公寓和蛋壳公寓也难逃行业魔咒。前者在今年5月份被曝出资金周转困难,险些宣布倒闭;后者上市仅10个月,就从资本市场的新秀,变成了一支大熊股。从年初至今,蛋壳公寓的股价从13.9美元高点一路下跌,跌幅超过80%。蛋壳公寓创始人兼CEO高靖更是疑似因涉及6亿元国有资产流失问题被协助调查,COO顾国栋也因个人原因离职。蛋壳员工追讨工资,租客和房东也在寻找他们“消失的”租金。

图/视觉中国

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  据自媒体壹地产爆料,为了缓解资金问题,蛋壳公寓已经主动找到中国最大的长租公寓运营商谈判,寻求接盘。AI财经社也从相关人士处获悉,早在曝出危机时,青客公寓就通过上海市国资委找到中国建设银行出面解决。建行先从青客公寓手中接手了一批资产干净、还没有出租过的空置房,后续给青客提供了一笔贷款,用于资金周转。

  “如果青客未来还不上,建行会考虑债转股,最终是不是全盘接手,建行也很困惑,因为青客公寓的底层资产很乱,不过青客背后有上海市国资委的成分,一旦爆仓对上海社会和经济民生影响很大,所以上海市不允许出现这种情况。北京本来也想照方抓药,协调过蛋壳和建行,但好像谈崩了。”上述消息人士表示。

  率先迎来上市高光的蛋壳,也率先迎来黑暗。紧随而至的还有诸多规模较少的公司。最近两个月,AI财经社陆续收到上海岚越公寓、广州小鹰公寓的租客和业主的爆料信息。所有反馈无一例外:租客选择了这些公司的房源,一次性缴纳至少一年的房租后,因公寓方资金链出现各种问题,无法兑现业主租金,导致部分业主暴力收房,租客连夜被迫搬家。

  讲起这两周的种种经历,租客王佳懊恼又无奈。她听说过许多长租公寓爆雷的新闻,也在签约前反复确认过法人资质,但依旧“中招”了。“当时觉得自己还挺谨慎的,确认了业主跟小鹰公寓之间存在房屋委托关系,还看了公司的资质和文件,都是齐全的,但才住了几个月就出事儿了,有什么用啊!”

  2020年5月下旬,刚刚来广州工作的王佳,通过贝壳找房搜索到一套喜欢的房源,但带她看房的人却不是贝壳的工作人员,“在我反复追问下,对方才说自己是小鹰公寓的人,还强调他们公司跟贝壳有战略合作。”王佳没考虑太多,她认为贝壳是个大平台,就算链家倒了,贝壳都不会。但对于第一次听说的小鹰公寓,她还是不太信任。但是一边处理工作,一边找房子,消耗了王佳不少精力,当看到满意的房子,她只想尽快定下来。

图/视觉中国图/视觉中国

  那是一套宽敞的一居室,小鹰的工作人员告诉王佳,如果选择年付,月租金3188元;如果是半年付,月租金3888元,半年之后还要再涨。高低立见的金额下,王佳选择“押1付12”,一次性交了41444元的房租。然而,6月初入住后,不到四个月时间,她便接到房东催促搬离的电话。“业主说从8月开始小鹰一直没有按时支付租金,他想跟小鹰解除房屋委托合同,打电话只是通知我尽快搬走,如果10月底不搬,他就让物业停水停电,并且过来清空屋内所有物品。”

  强势的业主让王佳感到紧张,但她很快意识到要维权。“小鹰作为中间服务的公司,跟业主签的是资产委托管理合同,跟我签的是房屋租赁合同,即使他跟业主解除了委托合同,但跟我的租赁合同依然生效。没有理由我就应该被赶出去。”

  王佳打通了市长热线,她的诉求是不希望业主停水停电,激化双方矛盾。但对方在核实后回复称,无法出台相关政策,要求有租赁矛盾的房屋不能停水停电。她去派出所立案,警方的回复也只有三个字:等通知。

  和上海岚越签订《房屋委托合同》的业主刘敏也很无奈,她不想逼租客,但孩子马上就要读大学,家里还有老人要赡养,她和丈夫去年都做了手术,就靠房租补贴些家用了。8月份,刘敏告诉AI财经社,如果她8月底还没有收到租金,就要采取强制措施,“要不报警,要不就难看一点,把家里老人送过去一起住。”本来准备请律师打官司,但最后她和租客都不想应付疲惫的诉讼,已经协商好各自承担相应的租金损失。

  广州市住建局的工作人员向AI财经社表示,小鹰公寓的案件目前广东省政法委已介入,他们只能提醒租户,如遇到房东暴力收房,及时报警。“租户和业主都是受害人,现在没有相关文件规定是否可以收房。不过最近关于爆雷的讨论中,有些律师提出来,如果业主签了委托合同是不能收房的。”

  在被问及政府部门如何从根源杜绝以长租公寓名义出现的“骗子公司”时,该工作人员表示,“其实我们也想杜绝,但不是我们说的算,现在鼓励大众创业,能不能开公司涉及工商局的问题了。我们住建局只针对房地产市场出台政策,确实各部门之间的联动没这么紧密吧。”

  行业畸变

  上周末,王佳去了趟小鹰公寓的广州办公室,她听说小鹰公寓的高层已经被警方控制起来,但真假难辨。

  “前台只留了几个接待人员,负责跟租户签订解约书。”小鹰方面承诺,从2020年12月底开始,把剩余租金和押金分六期还给租户。不过王佳对其的履约能力存疑,她认为该方案只是小鹰想把矛盾转移到租户和业主身上。

图/视觉中国图/视觉中国

  据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

  王佳表示,自己这套房的业主,当初与小鹰公寓签订的收房租金是4250元/月,但小鹰租给她金额是3188元/月。“我也很好奇,中间的成本小鹰要怎么承担。当时中介说,小鹰跟业主签3-5年,疫情过后,等房子行情好转之后,我这个地段的房租绝对能涨起来,租到4200元以上不成问题,之后小鹰就有定价权了,如果不出事,后续资金链有可能运转起来,而且小鹰来钱的路也不只有租金一条,说是去做了投资。”

  you+国际青年公寓华北区内部合伙人唐思凯向AI财经社表示,2018年开始,明显能感到长租公寓大热,资本纷纷进场,物业坐地起价。据他在北京长期调研了解到,按照北京的物价,在核心地段拿项目,成本不能高于3.5元/平米。他记得2018年五矿地产有个项目地理位置非常好,准备从3元/平米竞价出租。“当时竞争对手根本不看我们出什么价,只要我们出手,对方就多加5毛钱,最后这个项目硬是炒到了6.5元/平米。一核算,一个20平米的房间大概要租到8000元/月才能回本,这根本就不合理,后来我们就退出了。”

  易居克而瑞副总裁张兆娟曾表示,2017年开始,长租公寓市场上资本蜂拥而至,收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。贝壳研究院统计,2015年以后长租公寓企业普遍感觉融资难,在经历了两年埋头拼市场份额以后,2018年龙头企业融资频率陡增。2018年长租公寓市场的股权融资额高达74亿人民币,是2017年的3.6倍,2019年截至9月的股权融资额更是高达114亿元人民币。

  面对拔苗助长的行业氛围,一些从业者恐慌掉队,一些投机者却冒险进入。当其时,物业持有者秉承“谁给钱多,就把楼租给谁”的原则,极少考量长租公寓公司是否有长期运营的能力,租客更是“哪里便宜租哪里”,于是“高收低租”的模式让一些人打起挪用资金的主意。

  该模式的底层逻辑是:在租金贷的加持下,很多长租公寓运营商要求租客一次性缴纳一年或半年的租金,这样平台可以快速回笼一笔资金,利用支付的时间差形成资金沉淀。而提供租金贷的贷款公司通常不是正规银行,有些是网贷公司或非正规金融机构,放大了风险。

  部分长租公寓运营商在资金回笼后选择扩大市场份额,另一部分入场者就是为了骗钱,通过成立壳公司,把收到的租金洗掉,然后称公司因经营不善导致破产。因为成立时是“有限公司”,最后只需赔些钱了事。

  唐思凯反思,长租公寓行业之所以不断“爆雷”,不仅是政策不完善和运营商经营不力的问题,很大程度是贪婪心理所致。“很多人把长租公寓当作资本游戏,其实这是个微利行业,需要细耕慢做,才能持续下去。”

  目前爆雷的长租公寓平台,主要是以分散式、中小规模的企业为主。一般这类公司进入门槛比较低,对资金和运营的门槛要求不高,很多是从个人二房东转化而来,而像自如、万科泊寓、龙湖冠寓和you+国际青年公寓这种集中式长租公寓,一般前期需要较大的启动资金,门槛相对更高。

  贝壳研究院租用投资分析师黄卉认为,商业模式的脆弱性也是爆雷频发的原因之一。“一是租金成本高,在主流的包租模式下,租金成本在总成本中占比超过50%,而装修和运营也需要较高的成本投入。二是灵活性差,房源的空置风险由租赁机构承担,在遭遇市场风险和变动的情况下,仍然要按约定缴纳租金,也就给租赁机构经营带来了较大的经营压力。三是精细化要求高,对企业的运营能力以及资金链管理能力要求较高,在市场的淡季和旺季,需要灵活调整收房速度,但部分企业为了拓展管理房间规模,激进收房而导致经营风险加剧。”

  资金“防爆”的关键

  2018年,当从业者还在沉迷借助租金贷疯狂收房、极速扩张的时候,景晖智库首席经济学家胡景晖曾向市场和政府监管部门发出预警,称“长租公寓爆雷比P2P更厉害”。

  从行业平均水平来看,长租公寓的回报率不足3%。唐思凯注意到,今年开始,即便是有“不差钱”的地产商背景的长租公寓,也放慢了扩张脚步。“对我们来说,这是输出品牌管理的好机会,通过设计和运营把物业增值,从中收取管理费用,这种项目只要做好市场调研,不盲目相信自己能超出市场价格,就可以复制。”

图/视觉中国图/视觉中国

  对于扩张,唐思凯表示要冷静看待。他曾估算,一家长租公寓以5000元收房,再以高出市场价1000元至2000元的价格出租,只要房子空置一个月,企业一年的利润几乎就没有了。

  “我们现在尽量在每个店做到收支平衡后,再去投入下一个项目。”实际上,今年的疫情也在考验长租公寓的抗风险能力。唐思凯说,6月份北京疫情二次复发时,很多准备返京订房的人纷纷退房,让他承受了不少损失,如今市场回暖,他在北京苏州桥的项目已经满租,才算补上了亏损。

  在黄卉看来,防止长租公寓继续爆雷,一是要提升行业进入门槛,严格行政准入。租赁是民生行业,在前期分类监管不完善的环境下,各类市场主体混业经营带来不规范、不好管等问题。因此,提升行业的进入门槛,以减少未来经营的“隐患”。二是加强对于长租公寓企业融资的扶持力度,尤其是正规经营的企业,拓宽融资渠道,降低融资成本。

  民心是最大的政治。2019年12月25日,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》;今年5月,中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,多个地方政府开始对租赁市场加以整顿;住建部还对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见。

  在胡景晖看来,随着立法与行业监管的加强、国家队进场,在有效集合资源和政策去推动的前提下,长租公寓未来依旧大有可为。

  (应采访对象要求,文中王佳、刘敏均为化名)

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